​2025年中国外资购房新政策：取消非自用住宅限制

以下政策依据均来自官方可查信息，符合合规发布要求：

2025年中国外资购房新政策：取消非自用住宅限制，港澳居民流程简化

🔄 一、2025年核心政策调整

1. 取消非自用住宅投资限制

2025年6月18日，国家外汇管理局发布《关于深化跨境投融资外汇管理改革有关事宜的通知（征求意见稿）》，删除外资结汇资金不得购买“非自用住宅性质房产”的条款。这意味着外资企业及个人可通过合法外汇收入投资商业地产、写字楼等非自住类房产，打破此前仅限自住的约束。

2. 港澳居民购房流程简化 

港澳居民凭购房合同即可直接办理结汇支付，无需预先完成房产备案，支付效率显著提升。

3. 政策目标与背景

此次调整旨在引入增量资金缓解房地产库存压力，配合中央“止跌回稳”的宏观目标，是2006年以来首次放开外资非自用购房限制的标志性动作。 

🏠 二、外资购房基本条件（仍适用）

1. 身份与居住要求

- 个人需在中国境内连续居住满1年（持工作/学习类居留许可），或持有《外国人永久居留证》可豁免年限。

- 机构需在中国合法注册或经商务部门批准。

2. 购房类型与数量

- 个人限购1套自住住房，禁止购买商铺等非住宅房产（新政仅放开机构投资非住宅类权限）。  

- 商业地产对机构投资者全面开放。

3. 资金来源合法性

需提供银行流水、境外工资单或父母赠与公证等合法来源证明，禁止洗钱资金流入。

🌆 三、特殊城市政策差异

1. 三亚：社保与转让限制  

- 非海南户籍外籍人士需提供省内累计24个月个税或社保（补缴无效），主城区部分项目要求60个月。 

- 限购1套，产权证满2年后方可转让；高层次人才（A-E类）可豁免社保。

2. 东莞：个税/社保要求

需提供购房前2年内累计12个月本市社保或个税证明。

3. 一线城市（北京/上海）

仍要求连续5年社保或个税（留学生部分豁免），政策严格度高于全国。

📋 四、购房操作流程与材料

1. 境外汇款与结汇

- 步骤：持商品房合同、护照、居留证明→向外汇银行申请结汇→资金划入开发商账户。

- 需额外文件：《涉外审查意见书》、无房承诺书（部分城市需国安局备案）。

2. 按揭贷款

部分银行（如中国银行）可为外籍人士提供贷款，需满足：

- 首付比例30%-50%

- 稳定收入证明或中国公民担保

- 利率较本地居民上浮0.5%-1%。

3. 产权登记时限

材料齐全后，不动产登记机构需在30个工作日内办结并发放权属证书。

🔮 五、政策趋势与风险提示  

1. 未来方向

- 一线城市（北上深）或跟进广州全面取消限购，与外资开放形成政策联动。

- 预计将优化外资监管细则，平衡市场开放与房价稳定。

2. 风险防范

- 短期炒作风险：需防范外资热钱推高局部区域房价。

- 政策时效性：部分城市购房补贴（如南京）将于2025年底截止，需及时申请。

- 法律合规：避免非正规渠道支付房款，合同需明确违约责任。

💎 总结

2025年6月新政标志着中国房地产外资准入的重大转向：机构投资非住宅类房产全面放开，个人仍限1套自住房（需满1年居住）。操作中需重点关注资金合规性、城市差异化要求（如三亚社保）及流程文件完备性。建议购房前通过地方房管局或涉外律师复核细则，以规避政策落地期的执行风险。

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